青埔成屋/新成屋/新古屋/中古屋房價-2025年
- 樂晨不動產
- 1月15日
- 讀畢需時 3 分鐘
已更新：1月25日
2025Q4：成交量增加，但單價下來了，因為高單價成交變少、四字頭成交變多
如果你正在看青埔A17/A18/A19的中古屋，這篇是2025Q4實價登錄的整理筆記。我把成交量、單價分布、總價與坪數落點拆開讓你方便比較各區域的房價。
1｜Q4 成交量：整體含商辦、土地等共有153筆，其中A18 仍是最大宗
2025Q4 單住宅大樓全區共有 117 筆成交，生活圈分布如下：
• A18：全88筆（含住家大樓：64筆）
• A19：全51筆（含住家大樓：43筆）
• A17：全14筆（含住家大樓：14筆)
2｜單價為什麼會明顯下來？原因在「成交房型改變」
青埔先看平均單價：
• Q3：50.42 萬/坪
• Q4：44.40 萬/坪（約少 6 萬/坪）
光看第四季均價少第三季6萬可能會讓買方感到振奮，以為終於盼到跌了，但實際上是
高單價成交大幅減少，而成交多數移到 30～45 萬/坪，尤其 40～45 萬/坪。
Q4 相比 Q3：哪些區間增加？
• 40–45 萬/坪：+18 筆（Q3 20 → Q4 38）
• 30–35 萬/坪：+9 筆（Q3 3 → Q4 12）
• 35–40 萬/坪：+5 筆（Q3 11 → Q4 16）
哪些區間減少？
• 55–60 萬/坪：-14 筆（Q3 18 → Q4 4）
• 60–65 萬/坪：-14 筆（Q3 17 → Q4 3）
• 65–70 萬/坪：-9 筆（Q3 9 → Q4 0）
所以 Q4 平均單價下來的原因很清楚：
高單價（55～70）成交量縮；成交主要跑到 30～45，尤其 40～45。
3｜總價分布：最多落在 1500～2000 萬
Q4（117 筆）總價帶分布為：
• 1500～2000 萬：43 筆（最多）
• 1000～1500 萬：34 筆
• 2000～2500 萬：14 筆
4｜高總價怎麼看？這季主要被 HLA 拉高，不代表「大坪數成交有量」
Q4 4000 萬以上共有 5 筆。其中：
• 中悅 HLA：3 筆（A19），約 135 坪，總價約 6800～7034 萬
• 其餘 2 筆：京懋敦和（A18）、國際高鐵御景（A18）
也就是說：
這季的高總價，很大一部分是少數個案撐起來的，不能用來代表整體市場「大坪數很熱」。
5｜大坪數有沒有量？Q4 反而更少
用坪數對照 Q3 vs Q4，很清楚：
• 60 坪以上：Q3 21 → Q4 7（少 14）
• 50 坪以上：Q3 29 → Q4 17（少 12）
Q4 的大坪數（50 坪以上）如果排除 HLA，單價多落在 40 幾萬：
• 50+ 坪（排除 HLA）單價中位數：約 44.02 萬/坪
• 多數落在 35～50 萬/坪之間
6｜生活圈差異：每坪單價<40 萬/坪 的比例，A17 明顯較高
Q4 單價 40 萬/坪以下共有 29 筆（24.8%），但三個生活圈差異很大：
• A17：8/11（72.7%）
• A19：13/43（30.2%）
• A18：8/63（12.7%）
換成白話就是：
如果你的目標是 4 字頭以下，Q4 的成交結果顯示：A17 出現比例最高，A18 相對少。
青埔各生活圈Q4總結：
•A17：這季比較像「坪數偏大、屋齡成熟一些的家庭型」。如果你更在意空間感、希望住得舒服、不要太緊繃，A17 的產品組合比較容易出現這種方向。
•A18：更像「屋齡新、坪數較精簡、選擇多」。如果你希望用條件快速找到相對合理的位置（屋齡、格局、總價），A18 會更好挑也更好比。
•A19：同一生活圈裡，日常兩房三房和規格型大坪數都看得到。選 A19 的重點通常不是「要不要買 A19」，而是「你想找的是哪一種 A19」。
FAQ
Q1：青埔中古屋 2025Q4 單價下來，代表房價全面下跌嗎？
不一定。這季更像是「成交落在哪些單價區間」改變：高單價成交變少、40–45 萬/坪成交變多，所以均價被拉下來。
Q2：看青埔中古屋，比均價更重要的是什麼？
至少要同時看三件事：單價區間、總價區間、坪數分布。很多誤判都是只看均價，忽略了成交產品本身的差異。
Q3：Q4 出現高總價個案，能代表大坪數市場很熱嗎？
不建議這樣解讀。高總價常由少數個案推高；看「50+、60+ 的成交量變化」會更接近市場真實狀態。
Q4：A17/A18/A19 怎麼選比較不容易走偏？
先用生活需求選區域，再回頭看你能接受的總價與坪數，通常會比「先追著均價跑」更快找到適合的成交帶。