【2025 Q4 青埔土地行情】實價登錄拆解：A18 住宅 90–105 萬成主流，A19 高單價多為特殊案

2025 Q4 青埔土地行情整理：依實價登錄揭露資料拆解 A17/A18/A19 站別與段別。A18 住宅用地主流 90–105 萬/坪，青昇段有溢價案例；商業用地約 162.5 萬/坪另行列示。A19 高單價多為小面積整合型交易，具參考性的一般行情約 70 萬/坪。

前言：青埔土地看行情，先把「用途」與「面積」分開

同在青埔，土地單價差異常來自兩件事：用途不同（住宅/商業），以及面積不同（小面積整合 vs 可獨立開發）。

本文依本次揭露資料，按 A17 / A18 / A19 站別與段別整理成交落點，目的是把「可參考的主流價格區間」講清楚。

註：本次樣本含 1 筆商業用地（青昇段 419 地號約 162.5 萬/坪），本文獨立列示，不納入住宅用地比較。

一、本季重點：交易集中在 A18

本次成交主要集中在 A18 高鐵桃園站周邊；A19 次之；A17 本季僅 1 筆，較適合視為落點紀錄。

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二、A18（中壢區）：住宅用地主流 90–105 萬，青昇段有溢價案例

1) 主流價位帶：青平段 90–105 萬/坪

A18 住宅用地的主流成交帶，落在 青平段約 90–105 萬/坪。

2) 溢價案例：青昇段出現 140+ 萬/坪

同為住宅用地，青昇段出現 140+ 萬/坪的溢價成交。這類價差通常與更細的區位條件有關（臨路、角地、距核心遠近等），不宜用「同為住宅區」直接類比。

3) 商業用地：青昇段約 162.5 萬/坪（獨立看待）

青昇段 419 地號為商業用地，成交約 162.5 萬/坪。

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三、A19（中壢區）：高單價多見於小面積整合案，一般行情要看可開發面積

A19 的資料中，出現小面積高單價的交易，較接近整合/補缺口型成交，不宜直接代表整區行情。

若要抓較務實的參考帶，建議以面積較大、具獨立開發條件的案件作比較，本季落點約在 70 萬/坪上下。

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四、A17（大園區）：本季僅 1 筆，先記錄不延伸

A17 本季揭露量極少，先作落點紀錄，不延伸推論區域趨勢。

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五、快速趨勢讀法：用「面積」判斷單價要不要拿來當通案

本季資料呈現一個常見現象：

• 小面積更容易出現高單價（多與整合需求有關）

• 大面積單價較容易回到務實區間（較接近開發模型）

因此看到高單價時，第一步先確認：這筆是「整合型小面積」，還是「可獨立開發的面積」。

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結語：同在青埔，差別常在「站別、段別、面積與用途」

• A18：住宅用地主流成交帶明確（青平段 90–105），青昇段有溢價案例；商業地另行看待。

• A19：高單價多為小面積整合案；務實參考帶約 70 萬/坪上下。

• A17：本季量少，先記錄不延伸。

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Q1：A18 的住宅用地主流成交帶大概在哪？

A：以本季揭露來看，住宅用地主流多落在 90–105 萬/坪附近；青昇段另有 140+ 萬/坪屬條件溢價個案，建議回到臨路、角地、整合等條件解讀。

Q2:A19 為什麼會出現很高的單價？

A：高單價多出現在 小面積整合/補缺口型交易，不一定代表整區主流行情。要抓一般行情，建議看「面積較大、可獨立開發」的成交，本季大約在 70 萬/坪上下。

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