青埔預售屋實價登錄分析整理 | 2026年第2季分析：平均單價下降，不代表開始降價

青埔預售屋開始降價了？

2026年第二季，青埔預售住宅平均成交單價從上季每坪64.38萬，降到60.43萬。

但把成交建案攤開來看，情況不太一樣——本季幾個主要建案的成交價都沒有明顯往下掉，有些甚至比前幾季還高。平均數會降，是因為這一季成交的產品組合換了一批，不是價格全面鬆動。

成交量回升，但買氣還不能說回來了

本季成交量從上季19件增加到29件，比第一季好，但跟近兩年的水準比，還是差很多。

近一年不少預售案陸續進入銷售後期，新案推出的頻率也不像以前密集，可選的產品變少了。加上信用政策、貸款條件，還有交屋時間拉長，買方觀望的時間也跟著變長。所以這季量增加,主要是舊案持續去化加上新案開始進場,還看不出整體買氣全面回溫。

平均單價為什麼降？看成交組成就知道

這一季同時有幾種不同狀態的案子在成交：

• 合陽逸境：本季首次揭露成交的新案

• 宜誠泱、臥墨池、寶台天馳：持續去化中

• 遠雄仰森：餘屋銷售，價格本來彈性就比較大

新案、去化中的案子、餘屋一起算進平均數，數字自然會被拉動。本季成交主力的宜誠泱、臥墨池，價格其實還在持續上升，只是這些漲勢會被餘屋的低價一起平均掉，最後看起來就像整體降價了。

預售跟成屋，成交量走向不太一樣

近一年預售成交量明顯往下，成屋反而維持得相對穩定，2026年第二季甚至是近五季最高。

買方並沒有離開市場，只是有一部分原本看預售的人，轉向成屋——交屋時間短、貸款條件比較明確，加上預售跟成屋的價差在縮小，都是可能的原因。這是不是新趨勢，還要再看幾季才準。

本季主要成交建案

• 宜誠泱：11件，均價60.84萬/坪

• 臥墨池：7件，均價63.21萬/坪

• 合陽逸境：3件，均價54.16萬/坪

• 寶台天馳：3件，均價63.58萬/坪

光宜誠泱跟臥墨池兩案就占了六成以上成交量，目前市場仍是少數案子在撐量。

樂晨市場觀察

平均成交單價是重要指標，但不是全部。新案、去化中的案子、餘屋，本來就會有不同的定價邏輯，混在一起算平均，數字自然會失真。

所以每一季整理實價登錄，樂晨不動產除了看平均數，也會回頭看每一個建案的成交價、件數跟產品變化。看懂一個建案,往往比看懂一個平均數更接近真實的青埔房市。