青埔預售屋房價-2025年

【2025年第一季｜青埔預售屋電梯大樓房價趨勢分析】

2025 年第 2 季｜青埔預售屋市場觀察

交易量小幅增溫、價差縮小，市場進入盤整期

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本季關鍵亮點

2025 年第 2 季青埔預售屋市場有兩個顯著現象：

1. 成交件數增加：住家成交棟數達 93 件，較第 1 季增加約 60%，結束連兩季谷底，但仍遠低於 2024 年同期的高檔水準。

2. 價差縮小：預售屋與中古屋單價差距，由第 1 季的 33.4% 收斂至 25.78%，回到更接近理性的區間。

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1. 成交量：仍在低檔徘徊

• 住家市場：第 2 季成交 93 棟，較第 1 季 58 棟增加。

• 商用市場：僅 12 棟，與去年第 4 季持平。

📌 觀察：雖然比前季多，但仍大幅低於 2024 年第 2、3 季（612、724 棟）的熱度，顯示市場處於低檔震盪，而非全面回溫。

（圖 1）

2. 單價：高檔小幅修正

• 平均成交單價 64.3 萬/坪，低於第 1 季的 67.42 萬/坪。

• 成交分布：

• 60~65 萬占比最高（54.84%）

• 65~70 萬次之（29.03%）

• 75 萬以上僅占 4%，屬少數高端個案

📌 觀察：價格仍在歷史高檔，僅小幅修正，呈現「高檔震盪」格局。

（圖 2、圖 1-3）

3. 價差收斂：中古屋競爭力上升

• 預售屋均價：64.3 萬/坪

• 中古屋均價：51.12 萬/坪

• 差距：25.78%，連續兩季下降。

📌 觀察：

1. 價差自 2024 年第 4 季高點 39.3%，半年內縮至 25.78%。

2. 原因：中古屋均價上漲（44.36 → 51.12 萬），預售小幅回落（67.42 → 64.3 萬）。

3. 意義：價差縮小到 25% 左右，代表中古屋更具替代性，尤其地段佳、屋況好的物件更有吸引力。

4. 結構：過去價差過大時（>30%）中古與預售是兩個市場；如今差距收斂，買方議價力提升。

（圖 3）

4. 成交總價帶：1500~2500 萬為主力

• 1500~2000 萬：34%

• 2000~2500 萬：29%

• 2500~3000 萬：16%

• 千萬內僅 1%

📌 觀察：市場主力仍集中在 1500~2500 萬，反映剛性需求與首換族群承擔力。

（圖 1-1）

5. 坪數帶：30~40 坪最受青睞

• 30~40 坪：40%

• 20~30 坪：35%

• 40~50 坪：10%

• 50 坪以上 <5%

📌 觀察：主流仍是 2~3 房，符合青埔小家庭自住需求。

（圖 1-2）

6. 市場趨勢

• 成交件數雖比前季多，但整體仍處低檔水準。

• 價格在高檔震盪，短期難有大漲，但賣方心態依舊強勢。

• 價差收斂讓中古與預售市場的競爭加劇。

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7. 建議

• 買方：

• 15002500 萬、3040 坪是市場主力，選擇性高。

• 中古屋因價差縮小，已成具體替代方案，可多比較。

• 賣方：

• 市場處於「買方精算期」，定價須貼近行情。

• 高單價產品需強調稀缺性或特色，才有議價空間。

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（以上統計資料由樂晨不動產整理，統計不含透天別墅、店面及特殊交易物件）