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2022年青埔房市還會持續漲嗎?

已更新:2022年2月18日

其實預測房價本來就是不容易的事,影響房價因素相當複雜,就拿去年年初的預測,在疫情看不到結束的態勢情況下,誰能預測到去年一整年一路狂飆的房價。


房價的結構主要有:土地取得成本、建築成本、管銷成本、利潤組成。真要去研究未來青埔房價走勢,暫且先不論建築成本、政策及市場等因素,這篇就只針對建商在土地取得成本來推敲未來推案房價的概況。


青埔房價
青埔110年土地成交行情

去年青埔成交的土地(不考慮小塊建地的成交金額)分為以下幾個區域:

近A17站生活圈

地段:大園區青峰段,土地分區:住宅區

容積率200%,建築成本9.2萬/坪(總樓高在12樓以下)

110年土地成交行情在57.8~59.5萬之間,預估推案價格每坪會在37~38萬起跳。


近A18站生活圈

地段:中壢區青平段(領航南路以南),土地分區:住宅區

容積率200%,建築成本10.6萬/坪(總樓高在16樓以下)

110年土地成交每坪60-72萬以上,預估推案價格會在40萬~45萬起跳。


近A18站生活圈

地段:中壢區青平段(領航南路以北),土地分區:住宅區

容積率200%,建築成本13.2萬/坪(總樓高在20樓以下)

110年土地成交每坪80~105萬,預估推案價格最少會在52萬以上起跳,


近A18站生活圈

地段:大園區青山段,土地分區:住宅區

容積率200%,建築成本13.2萬/坪(總樓高在20樓以下)

110年土地成交每坪60~77.5萬,預估推案價格最43萬~51萬起跳。


近A18站生活圈

地段:大園區青山段及青平段,土地分區:商二

容積率300%,建築成本13.2萬/坪(總樓高在20樓以下)

110年土地成交每坪100.2~137.8萬,預估推案價格最少會在47萬~57萬起跳。


近A19站生活圈

地段:中壢區青芝段,土地分區:住宅區

容積率200%,建築成本13.2萬/坪(總樓高在20樓以下)

110年土地成交每坪52.9~80萬,預估推案價格最少會在41~52萬起跳。


近A19站生活圈

地段:中壢區青芝段及青溪段,土地分區:商一

容積率240%,建築成本13.2萬/坪(總樓高在20樓以下)

110年土地成交每坪在90~151.3萬,預估推案價格最少在50萬以上起跳。


近A19站生活圈(洽溪路周邊)

地段:中壢區青溪段,土地分區:住宅區

容積率200%,建築成本每坪13.2萬(總樓高在20樓以下)

110年土地成交每坪68.2萬~每坪80.9萬(臨洽溪路),預估推案價格在47~52萬起跳。


數字一定有誤差,像是建築造價成本(聽說現在都是滾動式報價)、管銷利潤(可多可少),而且就算建商取得的土地成本較低,畢竟如果市場好,誰會想賣低。


所以這只是提供一個思考的觀點,但不論如何建商要怎麼訂價,最終還是要讓市場接受才能成立。


註:

房價公式計算:(每坪購地成本÷容積率÷銷坪係數+建築成本)×(1+管銷費用約20%+利潤20%)=每坪售價

銷坪係數是訂在1.69(公設比在34%)

管銷費用及利潤各估20%

營造成本是依109年台灣地區住宅類建築造價參考表。


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