2022年青埔房市還會持續漲嗎？

其實預測房價本來就是不容易的事，影響房價因素相當複雜，就拿去年年初的預測，在疫情看不到結束的態勢情況下，誰能預測到去年一整年一路狂飆的房價。

房價的結構主要有：土地取得成本、建築成本、管銷成本、利潤組成。真要去研究未來青埔房價走勢，暫且先不論建築成本、政策及市場等因素，這篇就只針對建商在土地取得成本來推敲未來推案房價的概況。

去年青埔成交的土地（不考慮小塊建地的成交金額）分為以下幾個區域：

近A17站生活圈

地段：大園區青峰段，土地分區：住宅區

容積率200%，建築成本9.2萬/坪（總樓高在12樓以下）

110年土地成交行情在57.8～59.5萬之間，預估推案價格每坪會在37～38萬起跳。

近A18站生活圈

地段：中壢區青平段（領航南路以南），土地分區：住宅區

容積率200%，建築成本10.6萬/坪（總樓高在16樓以下）

110年土地成交每坪60-72萬以上，預估推案價格會在40萬～45萬起跳。

近A18站生活圈

地段：中壢區青平段（領航南路以北），土地分區：住宅區

容積率200%，建築成本13.2萬/坪（總樓高在20樓以下）

110年土地成交每坪80～105萬，預估推案價格最少會在52萬以上起跳，

近A18站生活圈

地段：大園區青山段，土地分區：住宅區

容積率200%，建築成本13.2萬/坪（總樓高在20樓以下）

110年土地成交每坪60～77.5萬，預估推案價格最43萬～51萬起跳。

近A18站生活圈

地段：大園區青山段及青平段，土地分區：商二

容積率300%，建築成本13.2萬/坪（總樓高在20樓以下）

110年土地成交每坪100.2～137.8萬，預估推案價格最少會在47萬～57萬起跳。

近A19站生活圈

地段：中壢區青芝段，土地分區：住宅區

容積率200%，建築成本13.2萬/坪（總樓高在20樓以下）

110年土地成交每坪52.9～80萬，預估推案價格最少會在41～52萬起跳。

近A19站生活圈

地段：中壢區青芝段及青溪段，土地分區：商一

容積率240%，建築成本13.2萬/坪(總樓高在20樓以下）

110年土地成交每坪在90～151.3萬，預估推案價格最少在50萬以上起跳。

近A19站生活圈（洽溪路周邊）

地段：中壢區青溪段，土地分區：住宅區

容積率200%，建築成本每坪13.2萬(總樓高在20樓以下）

110年土地成交每坪68.2萬～每坪80.9萬（臨洽溪路），預估推案價格在47～52萬起跳。

數字一定有誤差，像是建築造價成本（聽說現在都是滾動式報價）、管銷利潤（可多可少），而且就算建商取得的土地成本較低，畢竟如果市場好，誰會想賣低。

所以這只是提供一個思考的觀點，但不論如何建商要怎麼訂價，最終還是要讓市場接受才能成立。

註：

房價公式計算：（每坪購地成本÷容積率÷銷坪係數＋建築成本）×（1＋管銷費用約20%＋利潤20%）＝每坪售價

銷坪係數是訂在1.69（公設比在34%）

管銷費用及利潤各估20%

營造成本是依109年台灣地區住宅類建築造價參考表。